Housing insecurity shouldn't deepen Korea’s birthrate crisis (KOR)

Son Sook-mee

The author is the chair of the Gender Equality Committee at the Hansun Foundation and a former head of the Korea Population, Health and Welfare Association.

For decades, Korea’s marriage culture has been built around the idea of a “fully prepared marriage.” A couple was expected to secure a respectable newlywed home, typically through a jeonse lease, furnish it adequately and hold stable jobs before crossing the threshold into married life. Although attitudes have evolved, traces of this traditional mindset remain deeply embedded in the public consciousness.

Among these requirements, housing has long been the greatest obstacle. Unique among Organisation for Economic Cooperation and Development (OECD) countries, Korea’s jeonse system historically functioned as a housing ladder, allowing ordinary households to reduce monthly housing expenses and accumulate assets through large lump-sum deposits instead of monthly rent.

Yet the system has also drawn criticism for fueling housing speculation through so-called gap investments. The Lee Jae Myung administration’s tighter lending regulations and expansion of land transaction permit zones were intended to curb speculative demand. In practice, however, the market has witnessed a sharp decline in jeonse listings and a surge in lease prices. Across the country, households are struggling with simultaneous increases in jeonse, monthly rent and home purchase prices.

As the jeonse system enters what many view as a period of structural decline, landlords facing heavier property tax burdens are increasingly converting leases to monthly rent in pursuit of stable cash flow. According to the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, monthly-rent contracts accounted for 68.3 percent of all lease transactions in the first quarter, highlighting the speed of this transition.

Among newly-married renter households, the share living under jeonse contracts has fallen because of concerns about rental fraud, tighter loan regulations and limited new housing supply. Meanwhile, the proportion relying on monthly rent continues to rise rapidly.

Few advanced countries place as much psychological importance on securing a home before marriage as Korea does. In Western countries and Japan, couples commonly begin married life in rental housing, gradually save money and purchase a starter home before moving up over time. Marriage is viewed as a process of growth rather than a finished achievement.

Korea places a particularly heavy burden on men. Social expectations that a groom should at least provide an apartment under a jeonse contract create significant pressure for men and raise barriers for women as well. A cultural tendency to regard beginning married life in a studio apartment or small villa as a sign of hardship or failure reinforces a status-conscious approach to marriage and pushes young people toward unrealistic standards.

The decline of jeonse and the expansion of a rent-based market could reduce the immediate burden of raising hundreds of millions of won for a housing deposit. For couples who postponed marriage because they could not secure such funds, the shift may create an opportunity to begin married life sooner.

The challenge comes afterward. When a large share of household income is devoted to rent, housing insecurity remains unresolved. Young couples may marry but continue postponing childbirth for years. High rental costs make it difficult to accumulate assets and erode confidence in the future.

Simply urging people to change their attitudes toward marriage will not solve the problem. For a culture in which newlyweds naturally begin in modest rental housing to take root, government and society must meet three conditions.

First, housing prices must stabilize and gradually decline over the long term. As long as people fear that failing to buy now means never owning a home, few will choose a growth-oriented path to marriage.

Second, the supply of high-quality long-term public rental housing must be expanded. Rental homes located near workplaces and good schools should offer standards comparable to private apartments. Rental subsidies for young people should also be strengthened.

Third, mortgage systems must be redesigned around the life cycle. Young adults should be able to live affordably in rental housing while building assets and later purchase homes through long-term, low-interest mortgages, creating a housing ladder similar to those found in advanced economies.

The collapse of the jeonse market presents Korean society with a painful challenge. Yet it may also offer an opportunity to move beyond a culture shaped by status-driven marriage expectations and speculative housing practices. Marriage should be understood not as a privilege reserved for those who have already prepared everything, but as a journey built together over time. That is a lesson local government candidates in the June 3 local elections should keep firmly in mind.

‘전세 절벽’이 출산 기피로 가지 않게 하려면

손숙미 한반도선진화재단 양성평등위원장·전 인구보건복지협회장

한국사회의 결혼문화는 오랫동안 ‘완성형 결혼’을 지향해 왔다. 적어도 전세 이상의 번듯한 신혼집, 남부럽지 않은 혼수, 안정적인 직장이라는 삼박자를 갖춰야 결혼 문턱을 넘을 자격을 갖췄다고 믿어왔다. 결혼에 대한 이런 인식이 많이 달라졌다지만, 한국인들의 심리 저변에는 기존 관념의 영향이 아직 남아 있는 것 같다. 삼박자 조건 중에서도 가장 거대한 장벽은 주거 문제다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중에 한국에만 존재하는 전세 제도는 그동안 서민들이 매달 치르는 주거 비용을 아껴 자산을 형성하도록 돕는 주거 사다리 역할을 해왔다.

하지만 이 사다리는 갭투자가 성행하면서 집값 상승의 불쏘시개가 됐다는 비판도 받았다. 이재명 정부의 대출 규제와 토지거래허가제 확대 조치는 투기 수요 억제를 겨냥했지만, 시장에서는 전세 매물 실종과 전셋값 급등이라는 전세 절벽을 초래했다. 전세·월세·매매 가격이 동시에 급등하는 ‘트리플 급등’으로 곳곳에서 아우성이다.

전세 제도가 구조적인 소멸 수순에 접어들고, 보유세 부담이 커지면서 임대인들은 안정적인 현금 확보를 위해 전세를 월세로 속속 전환하고 있다. 실제로 국토교통부에 따르면 지난 1분기에 전·월세 거래 중에서 월세 비중은 68.3%를 기록해 전세의 월세화 속도가 매우 빠르다. 신혼부부 임차 가구 중에 전세 거주 비율은 전세 사기 우려, 대출 규제, 신규 입주 물량 부족으로 감소하고 있다. 반면 월세 거주 비중은 가파르게 상승하고 있다.

선진국 중에 결혼할 때 반드시 내 집이나 그에 준하는 주거를 마련해야 한다는 강박감을 한국처럼 강하게 느끼는 나라는 드물다. 서구와 일본에서는 월세로 시작해 자산을 모아 ‘첫 집(Starter Home)’을 사고, 점진적으로 집을 키워가는 ‘성장형 결혼’이 보편적이다.

한국은 유독 남성에게 주거 마련의 책임을 무겁게 지운다. 결혼을 앞두고 “신랑이 적어도 아파트 전세는 장만해야 한다”는 사회적 눈높이는 남성들에게 큰 부담을 주고, 여성들에게도 높은 진입 장벽이 된다. 원룸이나 빌라에서 시작하는 것을 실패나 고생으로 치부하는 문화적 인식, 보여주기식 체면 문화는 청년들을 완성형 결혼으로 몰아가게 된다. 전세가 사라지고 월세 중심의 임대 시장으로 재편되면, 당장 결혼식 직후에 필요한 거액의 목돈 부담은 줄어들 수 있다. 수억원의 전세 자금을 마련하지 못해 결혼을 미루던 커플들에게는 어쩌면 일단 시작할 기회가 될지도 모른다.

그러나 문제는 그 이후다. 소득의 상당 부분이 월세로 빠져나가는 구조에서 주거 불안은 근본적으로는 해결되지 않는다. 청년들은 일단 결혼하더라도 출산은 장기간 기피할 수 있다. 자산 형성이 힘든 구조에서 높은 월세부담은 미래에 대한 희망을 갉아먹기 때문이다.

결혼에 대한 인식을 바꾸라는 당위론적 충고만으로는 문제 해결이 어렵다. 신혼부부가 원룸이나 소형 임대 주택에서 시작하는 것을 당연하게 여기는 문화가 정착되려면, 정부와 사회가 다음 세 가지 조건을 달성해줘야 한다.

첫째, 집값의 장기 하향 안정화다. 지금 안 사면 평생 못 산다는 공포가 지배하는 시장에서는 누구도 성장형 결혼을 선택하기 어렵다. 집값이 안정돼야 천천히 돈을 모아 집을 사겠다는 계획이 유효해진다. 둘째, 고품질의 장기 공공임대주택 공급 확대다. 직장·거주지 근접성이 높고 교육 환경이 양호한 곳에 민간 아파트 못지않게 품질 좋은 임대주택을 대거 공급해야 한다. 청년들을 위한 월세 지원금제도도 현실화해야 한다. 셋째, 생애주기에 맞춘 주택담보대출(모기지) 설계가 필요하다. 청년기엔 임대주택에서 저렴하게 거주하며 자산을 축적하고, 중장기 저리 모기지를 이용해 내 집을 마련할 수 있는 선진국형 주거 사다리가 확보돼야 한다.

전세 절벽은 한국사회에 고통스러운 숙제를 던졌다. 하지만 이 위기는 역설적으로 한국 사회가 그동안 매달려 온 보여주기식 결혼과 부동산 투기적 주거 문화를 청산할 기회이기도 하다. 결혼이 준비된 자들의 전유물이 아니라 함께 일궈가는 여정이라는 인식이 확립돼야 한다. 6·3 지방 선거에 출마한 단체장 후보들이 누구보다 깊이 유념해야 할 대목이다.

This article was originally written in Korean and translated by a bilingual reporter with the help of generative AI tools. It was then edited by a native English-speaking editor. All AI-assisted translations are reviewed and refined by our newsroom.