When loans become favors (KOR)

Ha Hyun-ock

The author is an editorial writer at the JoongAng Ilbo.

“Banks are not short of money. Borrowers have collateral and their credit is not poor. Yet they still cannot borrow. The ‘loan freeze’ sweeping the market and the ‘loan cliff’ pushing out even genuine borrowers are riddled with contradictions. The reason is a credit crunch created by financial regulators.”

Those were the opening lines of a column I wrote five years ago, on Oct. 14, 2021. They bear an unsettling resemblance to today. Back then, financial authorities imposed limits on total lending, leaving people facing apartment move-ins or expiring jeonse, or lump-sum key-money lease, contracts as “loan refugees.”

Regulators eventually excluded jeonse loans from lending caps and promised group loans for final apartment payments. But as banks tightened lending, borrowers inevitably migrated to nonbank lenders.

Now the loan refugees are back. Commercial banks that have exhausted their annual household lending allowances are closing their doors. Some have halved per-person limits or reduced monthly lending quotas for individual branches. Others have suspended new online mortgages. As hurdles rise, borrowers face an increasingly desperate race to secure loans.

The most anxious are some 70,000 households scheduled to move into new homes in the second half. Prospective residents planned their financing according to lending rules in place when they purchased their apartments. Now, reduced limits and blocked mortgage loans threaten those plans. Some say they may lose their homes.

In desperation, borrowers are turning to secondary and tertiary lenders, private transactions and even high-interest private loans.

Those awaiting new apartments cannot even use the seller-backed mortgage arrangement that President Lee Jae Myung used when purchasing an apartment. Nor can everyone benefit from the “presidential petition opportunity” created by the so-called Pal d’Arc.

At a presidential real estate policy debate on July 23, a prospective resident of an apartment complex in Suwon complained that lending restrictions prevented her from making her final payment. After Lee said officials should “look into it,” the previously closed lending window promptly reopened. The five major banks provided an additional 500 billion won in loans.

The resident who raised the issue was subsequently nicknamed “Pal d’Arc,” combining the apartment complex’s name, Palucid, with Joan of Arc.

It was appropriate for the president to examine a regulatory problem and seek a solution. But questions of principle and fairness are unavoidable. If the additional loans to Palucid count toward overall lending quotas, borrowers elsewhere will have less access to credit. If mortage loans are excluded from those quotas, meanwhile, that amounts to acknowledging flaws in the previous restrictions.

Financial authorities are now preparing to revise the rules. A comprehensive real estate and financial package expected this month may allow banks to increase household lending targets to accommodate mortgage loans for new homes and relocation loans for members of reconstruction associations.

But exceptions create further fairness problems. If mortgage loans for newly built homes receive exemptions, it becomes difficult to justify denying equivalent financing to buyers of existing homes.

At its core, a loan is a contract between a financial institution and an individual borrower. Banks assess creditworthiness, income and collateral value, then lend according to repayment capacity. Borrowers likewise consider interest rates and repayment conditions before deciding how much debt they can afford.

Traditionally, interest rates served as coordinates guiding supply and demand within that system.

That basic logic has long since disappeared. Borrowers with stronger credit can face higher rates, while higher-value collateral can paradoxically result in lower lending limits. This distortion arose because the government increasingly turned credit regulation into a principal instrument of housing policy.

Eventually, access to loans itself became something resembling government largesse or preferential treatment. Borrowers are now reduced to pleading for official consideration simply to obtain financing that banks might otherwise have been willing to provide.

There is certainly a legitimate need to control Korea’s excessive household debt. Financial stability cannot be ignored, and unrestricted lending can fuel housing speculation and expose households and banks to serious risks.

But the relationship between the objective and the means has been reversed. While lending continues to wander somewhere between government favor and administrative consideration, everyone involved — ordinary borrowers, banks and financial authorities themselves — is left exhausted by a system whose rules keep changing.

시혜와 배려의 대상이 된 대출

하현옥 논설위원

“은행에 돈이 없는 것도 아니다. 돈을 빌리려는 사람은 담보도 있다. 신용도 낮지 않다. 그런데도 돈을 빌릴 수 없다. 시중에 몰아치는 ‘대출 한파’와 실수요자까지 내몰리는 ‘대출 절벽’은 모순투성이다. 금융당국의 규제발 ‘대출 경색’이라서다.”

 5년 전 썼던 칼럼(2021년 10월 14일자)의 첫 문단은 최근의 상황과 소름 끼칠 만큼 닮은꼴이다. 당시에도 금융당국이 대출 총량 규제에 나서며 입주와 전세 만기 시점이 맞물린 이들은 높아진 은행 문턱에 ‘대출 난민’으로 내몰렸다. 결국 금융당국이 전세대출을 규제 총량에서 제외하고 집단 잔금 대출도 공급하겠다고 나섰지만, 은행 대출 창구가 좁아지며 제2금융권으로 수요가 몰리는 풍선효과는 피할 수 없었다.

 다시 ‘대출 난민’이 돌아왔다. 은행권의 대출 총량 규제로 연간 가계대출 여력을 소진한 시중은행의 대출 창구는 닫혀 가고 있다. 1인당 가계대출 한도를 절반으로 줄이거나, 영업점별 월별 가계대출 취급액을 축소했다. 신규 비대면 주택담보대출을 중단한 은행도 있다. 대출 허들이 점점 높아지며 ‘대출 오픈런’을 향한 고난의 행군이 시작됐다.

 지금 가장 애타는 이들은 하반기 입주를 앞둔 7만여 가구다. 분양 당시 대출 정책과 상황에 맞춰 자금 조달 계획을 세웠던 예비 입주자들은 날벼락을 맞았다. 각종 부동산 대책으로 줄어든 대출 한도에 잔금 대출까지 막히며 집을 날릴 판이라는 호소가 이어진다. 초조한 마음에 2금융권과 3금융권을 찾아 나서고, 사인 간 거래에 사채까지 동원해야 할 지경이라고 아우성이다.

 새 아파트 입주를 앞둔 이들은 이재명 대통령이 아파트 매매에 활용한 매도인 근저당을 활용할 수도 없다. ‘대통령 민원 찬스’를 가능케 한 ‘잔금 열사’인 ‘팰 다르크’도 남의 이야기다. 수원의 한 아파트 입주 예정자가 지난달 23일 대통령 주재 부동산 대토론회에서 대출이 막혀 잔금을 치를 수 없다고 호소하자 “한번 점검해 보라”는 대통령의 말 한마디에 굳게 닫혔던 대출 문이 바로 열렸다. 5대 은행이 5000억원의 추가 대출을 했다. 덕분에 문제를 제기했던 입주 예정자에게는 단지명(팰루시드)에 ‘잔 다르크’를 합친 ‘팰 다르크’라는 별명이 붙였다.

 규제의 문제점을 살펴 대통령이 해결에 나선 것은 필요한 일이다. 하지만 원칙 훼손과 형평성 논란은 피할 수 없다. ‘팰 다르크’의 단지에 나간 추가 대출을 대출 총량에 포함하게 되면 다른 이들의 대출 한도를 줄이는 결과를 낳는다. 잔금 대출 등을 대출 규제 총량에서 빼게 되면 그동안의 규제가 잘못됐다는 이야기다.

 금융당국은 대출 규제 수술에 나설 태세다. 이달 발표할 부동산·금융 종합대책에서 신규 주택 입주에 필요한 잔금 대출과 재건축 조합원의 이주비 대출 등을 증액해 은행별 가계대출 증가액 목표치를 늘려주는 방안을 검토하고 있다. 문제는 예외가 부를 또 다른 형평성 논란이다. 신규 주택의 잔금 대출을 예외로 인정하면서 기존 주택 구입자의 잔금 대출을 막을 근거는 옹색하다.

 대출은 은행 등 금융회사와 개별 차주 간의 거래 계약이다. 금융회사는 차주의 신용과 소득, 담보 가치 등을 판단해 상환 여력에 따라 돈을 빌려준다. 돈을 빌리는 이도 금리나 상환 조건 등을 감안해 자신의 수준에 맞게 적정한 대출을 받기 마련이다. 금리를 좌표 삼아 수요와 공급에 따라 시스템 안에서 굴러갔다.

 하지만 대출의 상식은 사라진 지 오래다. 고신용자의 금리가 더 높아지고 담보 가치가 높을수록 대출 한도는 줄었다. 정부가 대출을 부동산 정책의 주요 수단으로 활용하면서다. 급기야 대출이 시혜와 특혜의 대상이 되고, 정부의 배려를 읍소하는 상황에까지 이르렀다. 과도하게 늘어난 가계대출을 관리할 필요가 있더라도 주객이 전도됐다. 대출이 시혜와 배려 사이의 어딘가를 헤매는 동안 국민도, 은행도, 금융당국도 참 고단하다.