Taxation brings down administrations, not prices (KOR)

Ahn Hai-ri

The author is an editorial writer at the JoongAng Ilbo

“We will strengthen taxation on excessive real estate ownership and thoroughly recapture speculative gains. […] The era in which ordinary citizens without homes bear the burden will come to an end.”

Those were not the words of President Lee Jae Myung but of former President Roh Moo-hyun in 2005 after introducing the Aug. 31 Real Estate Measures, which sharply expanded the Comprehensive Real Estate Holding Tax — widely viewed as a de facto punitive property tax.

Two months later, in his 2006 New Year’s address, during the fourth year of his presidency, he expressed confidence: “We will definitely bring housing prices under control.”

The government’s logic was straightforward: By imposing significantly higher property holding taxes, owners of expensive homes in Seoul’s affluent Gangnam District would be pressured to sell, increasing housing supply, lowering prices and enabling genuine homebuyers with limited cash to purchase homes at more affordable prices.

A year later, however, Roh apologized for failing to curb housing prices after Seoul apartment prices jumped 24.1 percent in 2006 and his approval ratings collapsed.

“I’m sorry housing prices have risen. I’m sorry for confusing the public and for failing to bring prices under control at once.” 

It was the Roh administration’s first public acknowledgment that its real estate policy had gone wrong.

Why did a policy that initially won public support by targeting wealthy property owners produce such a different outcome?

The government’s “tax bomb” was indeed aimed only at the wealthiest 2.4 percent of homeowners. But the results diverged sharply from policymakers’ expectations. Instead of increasing supply, many owners simply held onto their homes. Demand shifted elsewhere, higher taxes were passed through into rents and rising prices expanded the number of households subject to the tax. Housing costs climbed while homeownership became even less attainable. The failure of a real estate policy built around taxation ultimately imposed costs on the broader public — and contributed to the government’s electoral defeat.

“You cannot control housing prices through taxes.”

Korean voters appeared to learn that lesson. Yet the Moon Jae-in administration seemed to draw little, if any, lessons from the Roh government’s experience.

The Moon administration repeated the same strategy on a larger scale. Over five years, from 2017 to 2022, it announced 24 real estate policy packages, raised holding taxes and capital gains taxes.

During the fourth year of his presidency, in 2020, then-President Moon declared, “The government’s determination is firm. [...] We will never lose the war against real estate speculation.”

Exactly one year later, in his 2021 New Year’s address, he too apologized.

“I feel deeply sorry to those who have suffered because of housing problems.”

According to data released last year by the Citizens’ Coalition for Economic Justice, apartment prices in Seoul rose 119 percent during Moon’s five-year presidency — far exceeding the 80 percent increase recorded during the Roh administration.

In addition to higher taxes, the Moon administration enacted the Three Lease Laws, including contract renewal rights, rent increase caps and mandatory lease transaction reporting. Critics argued that the combination further distorted both the housing and jeonse (lump-sum deposit) markets.

The cumulative effect was widespread public dissatisfaction and, ultimately, another transfer of political power.

During his presidential campaign, Lee Jae Myung initially appeared to recognize the failures of the two previous Democratic Party administrations.

In May of last year, he stated, “Previous Democratic Party governments tried to suppress demand, raise taxes, and restrict ownership, but the market and demand ultimately prevailed.”

He added, “We will no longer try to control housing prices through taxation.”

Yet in March he described taxation as “a nuclear weapon,” signaling renewed consideration of tax-based policy tools. Then, on Monday, his administration unveiled a tax reform proposal that critics argue revives many of the same policies that failed under both the Roh and Moon governments.

The proposal’s individual flaws are too numerous to address here. One broader point, however, bears repeating: Whenever Korean governments have used taxation as the primary instrument for intervening in the housing market — and in the process distorted that market — voters have ultimately held them politically accountable.

징벌적 과세는 집값 말고 정권을 잡았다

안혜리 기자

"부동산 과다보유에 대한 세제를 강화해 투기적 이익을 철저히 환수…집 없는 서민 울리는 시대는 끝날 것. "

이재명 대통령 발언이 아니다. 지난 2005년 10월, '사실상' 징벌적 세금폭탄인 종합부동산세(종부세) 강화안이 담긴 8·31 부동산대책을 내놓은 직후 노무현 대통령(2003.2~2008.2)이 시정연설에서 "불안한 부동산시장이 8·31을 계기로 빠른 속도로 안정돼가고 있다"며 한 말이다. 두 달 뒤인 집권 4년 차 신년연설에선 더한 자신감을 피력했다. "반드시 잡겠다. " 보유세를 중과하면 강남의 비싼 집 사는 사람들이 세금 무서워 너도나도 매물로 내놔 집값이 떨어지고, 현금 적은 실수요자도 싼값에 살 수 있을 거라는 계산이었다.

그로부터 딱 1년 후인 2007년 1월 신년연설 분위기는 이런 기대와는 사뭇 달랐다. "올라서 미안하고, 국민 여러분을 혼란스럽게 하고 한 번에 잡지 못해서 미안하다. " 집권 5년 차 노무현 정부가 부동산 정책 관련 시행착오를 인정한 첫 사과였다. "전체 주택소유자 2.4%에게만 해당하는 세금(종부세)이라 뒤집지 못할 것이고, (야당과 일부 언론의) 반대와 흔들기 때문에 단번에 잡지 못했지만 강력한 보유세 등 모든 투기 억제정책이 전부 채택된 만큼 반드시 잡힐 것"이라는 말이 붙긴 했다. 한마디로 변명과 남 탓이 더 긴 조건부 사과였지만 어쨌든 고개를 숙였다. 임기 내내 했던 호언장담과 달리 2006년 한해에만 서울 아파트값이 24.11%(KB국민은행) 오르는 등 집값이 폭등하고, 지지율은 거꾸로 10%대로 추락했기 때문이다.

처음엔 편 갈라 부자만 때려 모두의 박수를 받았는데 왜 이런 결과가 나왔을까. 세금 폭탄은 분명 상위 2.4% 초고가 주택 소유자에게만 투하했다. 하지만 정부 뜻과 달리 고가 주택 소유자는 버티고 안 내놓는 와중에 수요가 다른 지역으로 이동하는 풍선효과에다 세금 전가로 인한 월세 상승, 집값 급등에 따른 (종부세) 대상 확대(3.9%, 세수는 2005년 5300억원에서 2조4000억원으로 증가) 같은 부작용 탓에 서민 주거비용은 올라가고 무주택자의 내 집 마련의 꿈은 점점 더 멀어졌다. 세금을 무기로 쓰는 부동산 정책의 실패는 국민 대다수에게 고통만 안긴 채 그렇게 정권을 바꿨다.

"세금으론 집값 못 잡는다. "

국민의 학습효과는 꽤 컸다. 그런데 어찌 된 일인지 문재인 정부(2017.5~2022.5)는 노무현 정부의 실패에서 아무런 교훈도 얻지 못한 듯 보였다. 오히려 더 넓고 더 강한 세금 규제 일변도의 24차례 부동산 정책을 퍼부었고, 그 결과 또 정권을 내줬으니 하는 말이다. 문 대통령은 처음부터 노 대통령의 길을 그대로 따랐다. 실패한 부동산 정책 담당자를 다시 중용(김수현 청와대 정책실장)하더니, 임기 초부터 수차례의 부동산 대책을 통해 종부세(보유세) 세율 인상과 양도세 중과 정책을 썼다. 노 정부 부동산 정책이 "지금 살고 있는 집 팔아라"에 그쳤다면, 퇴로까지 막은 문 정부는 "살아도 팔아도 세금 폭탄"이라는 '실질적' 징벌적 과세로 한 걸음 더 나아갔다.

이후 벌어진 모든 일이 노 정부 판박이다. 집권 4년 차인 2020년 신년연설 당시 문 대통령은 노 대통령 4년 차 때처럼 자신만만했다. "정부의 의지는 확고…부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것. " 그리고 딱 1년 뒤인 2021년 신년사에선 그 역시 또 고개를 숙였다. “주거 문제 어려움으로 낙심 큰 국민께 매우 송구한 마음.” 하지만 떠나는 민심을 붙잡을 수는 없었다. 스스로 "서울시장 재·보궐 선거에서 죽비 맞고 정신이 번적 들 만한 엄중한 심판을 받았다"고 표현할 만큼 정권에 치명상을 입은 뒤였다.

지난해 경실련이 발표한 정권별 집값 상승률을 보면, 문 정부 5년 동안 서울 아파트값 상승률은 무려 119%로 노 정부(80%)를 압도했다. 이게 다가 아니다. 문 정부는 세금 폭탄에 더해 임대차 3법까지 시행해 서민 주거 버팀목이자 내 집 마련의 사다리인 전세 시장을 망가뜨렸다. 임대차법 시행 이후 1년 7개월 동안 서울 전셋값은 47.93% 올랐다. 상당수 국민에게 고통을 주면서 또 정권을 내줄 수밖에 없었다.

이재명 대통령의 대선 때 행보를 보면서 더불어민주당 전임 두 대통령의 부동산 실책을 꿰뚫는가 싶었다. 지난해 5월 "과거 민주당 정권은 수요 억제, 세금 부과, 소유 제한을 했지만 시장과 수요가 (정책을) 이겨내는 것"이라며 "이제는 세금으로 집값 잡는 일은 하지 않겠다"고 말한 게 대표적이다. 그런데 지난 3월 "세금은 핵폭탄"이라면서도 세금 카드를 만지작거렸고, 급기야 지난 3일 노·문 전임 정부의 실패한 정책을 다 담은 세제개편안을 내놨다.

세세한 문제점을 말하기도 지친다. 다만 이 말은 해야겠다. 우리 국민은 세금으로 장난쳐서 부동산 시장 망가뜨린 정권은 반드시 응징했다.