Housing supply plan reaches greenbelt, but trust and execution are key (KOR)

The government on Thursday announced its most recent housing package, centered on rapid housing supply to stabilize rental and sales markets. It is the Lee Jae Myung administration’s third supply measure.

The plan accelerates the previously announced 1.35 million homes in the greater Seoul area while adding more than 230,000 through 100,000 homes on new sites, faster construction in third-generation new towns, urban public housing projects and more non-apartment housing. More than 120,000 units are to break ground by 2030.

Yet none of the 1.58 million homes in announced supply plans will be completed during the current administration. The supply cliff will therefore persist for some time, raising questions about the policy’s effectiveness.

The inclusion of greenbelt land shows how far the government is stretching to secure supply. Of 100,000 homes on new sites, 27,000 will initially be provided in areas including Namyangju and Gwangju in Gyeonggi and Yeomchang-dong in Gangseo District, Seoul. Another 73,000 or more will be announced this year.

The problem is time. Little new housing will be completed over the next four to five years. Housing starts this year in Seoul and the capital region are only around 20 percent of government targets.

Ultimately, credibility and execution will determine success. The Lee Myung-bak administration eased market anxiety through advance reservations for Bogeumjari public housing. The government must similarly show how many homes will be supplied and where, including through redevelopment and reconstruction, giving buyers confidence that they need not rush into debt-fueled purchases.

More fundamentally, regulations on private redevelopment and reconstruction, which account for roughly 80 percent of capital-region housing supply, should be boldly eased. Rather than relying solely on public development led by Korea Land and Housing Corporation, whose presidency remained vacant for eight months, the government should ensure uninterrupted supply by revitalizing redevelopment and reconstruction. The National Assembly should quickly pass pending legislation to accelerate housing supply.

Keeping the existing market functioning is just as important. Before taking office, President Lee said he would not “control housing prices through taxes.” Yet next year’s proposed tax changes are already freezing the market. At Wednesday’s Democratic Party caucus, lawmakers called for withdrawing tax increases on single-home owners who do not live in their properties and easing the comprehensive real estate holding tax threshold.

The government also announced a higher ceiling on household loan growth. But that alone will not dispel public distrust fueled by punitive taxation and controversial housing policies. Bolder changes are needed. Stabilizing the property market ultimately depends on convincing the public that housing supply will continue.

그린벨트까지 푼 부동산 공급 대책…관건은 신뢰와 실행력

정부가 13일 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’을 골자로 한 8·13 대책을 발표했다. 이재명 정부 들어 세 번째 공급대책이다. 기존 수도권 135만 가구 공급의 속도를 높이는 동시에 신규 택지 10만 가구를 비롯해 3기 신도시 착공 단축, 도심 공공주택 복합사업, 비아파트 물량 확대 등을 통해 23만 가구 이상을 추가 공급한다. 이 가운데 12만 가구+α를 2030년까지 착공한다. 하지만 공급 계획에 포함된 총 158만 가구 중 이번 정부 임기 내 입주 물량은 거의 없어 당분간 공급 절벽은 계속될 전망이다. 정책 실효성이 떨어진다는 지적을 피하기 어렵다.

이번 계획은 그린벨트까지 풀었다는 점에서 ‘영끌 공급’의 고민을 보여준다. 정부는 신규 택지 10만 가구 가운데 남양주 그린벨트와 경기도 광주, 서울 염창동 등에서 우선 2만7000가구를 공급하고 연내 7만3000가구+α를 추가 발표할 예정이다. 강남 세곡·내곡과 하남 감곡 등 후보지도 지자체와 협의되는 대로 발표할 예정이다. 문제는 시간이다. 앞으로 4~5년간 이번 대책에 따른 신규 입주 물량은 없다. 수도권과 서울의 올해 착공 실적도 정부 목표의 20% 안팎에 그친다. 용산과 과천 경마장, 태릉CC 등 기존 후보지도 지자체와의 협의 부족으로 속도를 내지 못하고 있다.

결국 관건은 신뢰와 실행력이다. 과거 이명박 정부는 보금자리주택 사전예약제로 시장 불안을 낮췄다. 신규 택지와 재개발·재건축 등 어느 지역에 얼마나 공급될지 미리 보여줘 ‘영끌 매수’할 필요가 없다는 믿음을 줘야 한다. 근본적으로 수도권 공급의 80%가량을 담당하는 민간 재개발·재건축 규제를 과감히 풀어야 한다. LH의 공공 주도에만 의존할 게 아니라 재개발·재건축 활성화를 통해 끊김 없는 공급을 이어가야 한다. 국회에 계류 중인 공급 촉진 법안을 신속히 통과시켜 이를 뒷받침해야 한다.

새로 주택을 짓는 것 못지않게 기존 주택시장이 제대로 작동하게 하는 것도 중요하다. 이재명 대통령은 취임 전 “세금으로 집값 안 잡겠다”고 했지만, 정작 내년 세제개편안의 부동산 세금폭탄은 벌써 시장을 마비시키고 있다. 어제 민주당 의원총회에서도 ‘비거주 1주택’ 증세안 철회와 종부세 부과 기준 완화의 필요성이 제기됐다. 정부는 공급 계획 발표와 함께 가계대출 총량 증가율 상향을 발표했지만, 이 정도로는 징벌적 과세와 ‘버스아파트’에 분노한 국민의 불신을 해소하기 어렵다. 더 과감한 정책 변화가 요구된다. 부동산 시장 안정은 결국 ‘공급은 계속된다’는 믿음을 줄 수 있느냐에 달려 있다.