Government-made chaos in asset markets (KOR)

Koh Hyun-kohn

The author is the chief editorial writer at the JoongAng Ilbo. 

The 1997 Asian financial crisis and 2008 global financial crisis were unprecedented shocks, but asset markets still moved with some sense of order. Stocks and home prices plunged, then rebounded as the crises passed. Today’s market is more dizzying.

The core problem is liquidity. Too much money has been released into the economy. As the real economy recovered faster than expected thanks to AI, the government introduced a supplementary budget to stimulate growth. It moved in the wrong direction; policy should have shifted toward stabilization.

The government also does not seem inclined to tighten its purse strings. President Lee Jae Myung has derided those who “sing the song of austerity constantly” as “strange.” He similarly dismissed concerns that debt forgiveness could encourage moral hazards as “irresponsible agitation.” That language reduces complex issues to “right” and “wrong” rather than listening to criticism.

Monetary tightening also came late. Despite signs of overheating, the Bank of Korea did not pivot to higher rates until last month. Did it hesitate ahead of the June 3 local elections? Meanwhile, excess liquidity poured into stocks and property. Rising share prices, home prices, inflation and the exchange rate were fueled by abundant money. The subsequent stock decline reflected how far and quickly prices had risen.

Some in the ruling camp now say Lee promised only a Kospi of 5,000, implying that once the pledge was fulfilled, what followed was no longer the government’s responsibility. But the government encouraged the market and told people to sell homes and buy stocks. When the Kospi surged toward 8,000 this spring, Deputy Prime Minister and Finance Minister Koo Yun-cheol said it was “still low.” The National Pension Service was enlisted to support the market. There was no warning about leverage or overheating.

All this happened before the local elections. Leveraged single-stock exchange-traded funds, blamed for worsening volatility, were introduced in May with presidential office backing.

Korea’s stock market has become a casino mocked abroad. Investors are exhausted. The government has belatedly announced leverage measures and warned against debt-financed investing. The bigger mistake was framing stocks as the government’s report card. Markets cannot rise forever. By claiming credit for gains, the government invited blame for losses.

The housing bubble has the same root, with too much money chasing too few homes. Early in his term, Lee said that the government had ample tools to restrain demand and expand supply. Instead, it returned to the familiar playbook of the Roh Moo-hyun and Moon Jae-in administrations: tighter lending and higher taxes. It broke its pledge not to use taxes to control housing, then faced backlash after moving to raise burdens even on single-home owners unrelated to speculation.

Punitive taxes on expensive homes may provide emotional satisfaction, but they amount to political division. Similar policies failed under previous governments.

Last month’s real estate debate led by Lee appeared designed to build support for higher holding and transaction taxes. For three hours, discussion centered on buying and selling. Solutions for young people and those without homes were largely absent. One participant noted that there were virtually no jeonse (lump-sum deposit) or monthly rentals available. Lee offered little response.

The average jeonse price in Seoul has exceeded 700 million won ($493,400). As recent tax changes encourage more owners to occupy their homes, the rental supply is shrinking. Landlords may also pass higher holding taxes to tenants. Renters could bear the greatest burden.

The obvious solution is to tighten liquidity and increase housing supply. But projects planned for the Yongsan International Business District, the Gwacheon horse racing track and Taereung country club have made little progress for more than six months.

Land Minister Kim Yoon-duk recently said that he had developed a desire to build homes “even if it means releasing greenbelt land.” Why has the minister responsible for housing realized this now?

The episode recalls former Land Minister Kim Hyun-mee’s remark during the Moon administration that if apartments were bread, she would bake them through the night. The comment aggravated people already suffering from soaring housing costs.

Policy has lost credibility, and asset markets have fallen into confusion. The government underestimated the market and paid the price. The arrogant belief that the government can defeat the market has produced exactly this outcome.

정부가 자초한 자산시장 대혼란

고현곤 주필

1997년 외환위기와 2008년 금융위기는 전대미문의 경제위기였지만, 자산시장은 나름 질서있게 움직였다. 주가와 집값은 급락했다가 위기를 극복하면서 반등했다. 어느 정도 예견된 흐름이었다. 적어도 요새처럼 롤러코스터를 탄 듯 어지럽지는 않았다. 자산시장이 극도의 공포에 휩싸여 있다. 문제의 핵심은 유동성이다. 시중에 돈이 너무 많이 풀렸다. AI 덕분에 올해 실물경제가 예상보다 빨리 회복하는 와중에 정부는 경기를 부양한다고 추경을 편성했다. 안정으로 전환해야 할 시점에 거꾸로 간 것이다.

앞으로도 돈줄 조일 생각이 없다. 이재명 대통령은 “시도 때도 없이 긴축 노래를 부르는 이상한 분들”이라는 표현을 썼다. 재정 악화를 걱정해 온 사람들은 졸지에 ‘이상한 사람’이 됐다. 복잡한 이슈를 단순화해 ‘내가 맞고, 너는 틀렸다’고 면박을 준 것이다. 빚 탕감이 도덕적 해이를 부를 수 있다는 우려를 “무책임한 선동”이라고 몰아붙인 것도 비슷한 경우다. 다양한 의견과 비판을 귀담아 듣는 ‘모두의 대통령’ 언어는 아니다.

금리 인상도 늦은 감이 있다. 과열 징후에도 한국은행은 지난달에야 긴축으로 선회했다. 6월 지방선거를 앞두고 눈치를 보다가 실기한 것 아닌가. 그러는 사이 갈 곳 없는 유동성은 주식·부동산으로 몰렸다. 주가와 집값, 물가, 환율이 오른 건 기본적으로 돈이 많이 풀려서다. 다시 주가가 떨어진 건 단시간에 너무 많이 올랐기 때문이다. 최근 원화 환율이 하락한 건 여러 원인이 있지만, 금리 인상이 한몫했다. 정부가 뭐를 하든 시장은 명쾌하게 작동하고 있다.

여권에선 “당초 대통령은 코스피 5000만 약속했다”는 말이 나온다. 코스피 5000 공약은 지켰으니 그다음은 정부 책임이 아니라는 얘기다. ‘집 팔아 주식 사라’며 노골적으로 주가를 부추긴 게 정부 아닌가. 올봄 코스피가 8000까지 단숨에 치솟을 때 구윤철 경제부총리는 “아직 낮은 수준”이라고 말했다. 노후 안전판인 국민연금을 증시 부양에 동원했다. 빚투와 과열을 경고하는 메시지는 한마디도 없었다. 공교롭게도 모두 6월 지방선거 전에 있던 일이다. 증시 불안의 주범으로 꼽히는 단일종목 레버리지 상장지수펀드(ETF)를 청와대 주도로 도입한 시기도 5월이다.

우리 증시는 전 세계가 조롱하는 도박판이 됐다. ‘한국은 극심한 증시 변동성으로 투자 부적합 국가가 되고 있다’(블룸버그). 국민은 신경 쇠약에 걸릴 지경이다. 다급해진  정부가 레버리지 대책을 내놓고, 빚투 경고에 나섰다. 많이 늦었다. 애초에 ‘주가=정부 성적표’ 프레임을 짠 게 잘못이다. 주가가 계속 오를 수는 없다. 증시가 흔들릴 때마다 원성을 듣는 난감한 상황을 정부가 자초한 셈이다. 주식 커뮤니티에는 ‘정부 믿다 큰 손해를 봤으니 재정으로 보전하라’는 터무니없는 주장이 나온다.

부동산 버블의 원인도 똑같다. 돈이 많이 풀렸는데 집은 부족하다. 주가는 수요만큼 공급이 충분해 많이 오르면 떨어진다. 집값은 공급이 적으니 한번  오르면 잘 떨어지지 않는다. 취임 초 이 대통령은 “수요 억제책과 공급 확대책이 얼마든지 남아 있다”고 말했다. 문재인 정부와 달리 비장의 카드가 있는 줄 알았다. 돌고 돌아 대출 묶고, 세금 올리는 노무현·문재인 정부 시즌2를 택했다. 세금으로 부동산을 잡지 않겠다는 약속을 깼다. 투기와 무관한 1주택자까지 세금으로 혼내주기로 급선회했다가 여론의 역풍을 맞고 있다. 고가 주택 보유자에게 징벌적 세금을 매기면 화풀이는 될지 모른다. 일종의 갈라치기다. 노무현·문재인 정부에서 실패한 대책이다.

지난달 이 대통령이 주재한 부동산 대토론회는 보유세·거래세 인상 발표에 앞서 분위기를 몰아가기 위한 이벤트였다. 세금에 집중하다 보니 3시간 넘게 사고파는 얘기만 했다. 무주택자와 청년을 위한 주거 해법은 논의에서 빠졌다. 토론회 후반부에 한 참가자가 “(시장에) 전세도, 월세도 없다”고 했으나 이 대통령은 별다른 답변을 하지 않았다. 토론회를 지켜본 이들은 답답했다. 서울 전셋값 평균이 7억원을 넘었다. 이번 세제 개편으로 실거주가 늘면서 전월세 물량은 더 줄었다. 집주인이 보유세 부담을 세입자에게 전가할 우려도 있다. 최대 피해자는 세입자라는 말이 나온다.

집값을 잡으려면 돈줄  조이고, 주택 공급을 늘리는 게 정답이다. 주택을 짓기로 한 용산 국제업무지구와 과천 경마장, 태릉CC 등은 반년이 넘도록 진전이 없다. 원론적인 말은 그만하고, 당장 뭐라도 실천에 옮겨야 할 때다. 김윤덕 국토교통부 장관은 최근 “그린벨트를 해제해서라도 집을 짓고 싶다는 열망이 생겼다”고 말했다. 주무부처 장관이 이제야 그걸 깨달았나. 문재인 정부 때 김현미 국토부 장관이 “아파트가 빵이라면 밤을 새워서라도 만들었을 것”이라고 말해 국민의 염장을 지른 기억이 떠오른다. 정책은 신뢰를 잃었고, 자산시장은 혼란에 빠졌다. 시장을 만만히 보다 제대로 당한 것이다. ‘정부 이기는 시장 없다’는 오만함이 이런 결과를 낳았다.